Locations de courte durée de type Airbnb : légalité d’un règlement très strict

Le tribunal administratif de Rennes vient de valider, par un jugement du 17 octobre 2024, les délibérations municipales de Saint-Malo instaurant un encadrement strict des locations meublées touristiques de courte durée. Cette décision offre un éclairage précieux sur les marges de manœuvre dont disposent les communes face à l’essor des plateformes de type Airbnb.

Le contexte factuel : une ville sous pression touristique

Saint-Malo connaît une explosion des locations touristiques de courte durée. Entre 2018 et 2019, le nombre de jours réservés sur les plateformes a augmenté de 24%. Plus révélateur encore, cette offre se concentre massivement dans certains quartiers : en 2018, plus de 70% des réservations Airbnb concernaient seulement six quartiers sur vingt-et-un. Face à cette évolution qui déséquilibre le marché du logement résidentiel, la commune a adopté deux règlements successifs en juin 2021 puis février 2022, tous deux contestés par des propriétaires et sociétés exploitant des meublés touristiques.

Un dispositif règlementaire ambitieux

Le règlement municipal repose sur plusieurs piliers. Il limite à une seule autorisation par personne physique propriétaire et instaure des quotas géographiques différenciés selon quatre secteurs (intra-muros, littoral, urbain rétro-littoral et autres secteurs), en fonction de l’intensité de la pression touristique. Les personnes morales, y compris les sociétés familiales, se voient quant à elles interdire l’accès à ce régime d’autorisation temporaire.

Les requérants ont multiplié les moyens d’annulation, invoquant tant des vices de forme que des violations du droit de l’urbanisme et du droit européen. Ils contestaient notamment la participation au vote d’un élu ayant des intérêts dans l’hôtellerie, le caractère discriminatoire des restrictions imposées aux personnes morales, et la compatibilité du dispositif avec la directive Services de 2006.

La validation de la légalité formelle

Sur la forme, le tribunal balaie rapidement les contestations. La participation de l’adjoint au maire, président d’un groupement national de chaînes hôtelières, n’est pas considérée comme créant un conflit d’intérêts suffisant. Le juge relève que son intérêt ne se distingue pas de celui de la commune et de ses habitants face à la régulation du marché locatif. L’adoption de la délibération à une large majorité témoigne par ailleurs de l’absence d’influence déterminante de cet élu.

Concernant la délibération de février 2022, le respect du délai de convocation de cinq jours francs et la transmission d’une note explicative suffisamment détaillée écartent tout grief procédural.

La conformité au droit de l’habitation et au droit européen

L’analyse de fond révèle toute la subtilité du raisonnement du tribunal. S’appuyant sur l’arrêt Cali Apartments de la Cour de justice de l’Union européenne du 22 septembre 2020, le juge rappelle que la lutte contre la pénurie de logements constitue une raison impérieuse d’intérêt général justifiant un régime d’autorisation préalable. Le tribunal constate que Saint-Malo poursuit bien cet objectif légitime : stabilisation démographique, cohésion sociale, promotion d’une offre attractive pour les résidents permanents.

La limitation à un bien par personne physique n’apparaît pas disproportionnée au regard des tensions sur le marché locatif. Le juge souligne que le dispositif ne s’applique pas aux locations d’une partie de la résidence principale, aux baux d’un an ou neuf mois pour étudiants, ni aux baux mobilité, préservant ainsi une certaine souplesse.

L’exclusion des personnes morales du régime d’autorisation temporaire est validée par une lecture textuelle de l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation. Ce texte, dans sa rédaction issue de la loi ALUR, prévoit expressément un régime réservé aux personnes physiques, distinction jugée conforme au droit européen par la CJUE.

Les quotas géographiques : une différenciation justifiée

Point particulièrement sensible, les quotas par quartier sont validés. Le tribunal considère que la différenciation entre les quatre secteurs repose sur des critères objectifs : intensité des locations touristiques mesurée par les numéros d’enregistrement et les demandes de changement d’usage. Cette modulation territoriale répond à l’objectif de maintenir le caractère résidentiel de tous les secteurs en tenant compte des pressions différenciées.

Le juge écarte également le grief d’opacité : le règlement précise les conditions d’obtention des autorisations, organise une liste d’attente, prévoit un accord tacite en cas de silence de l’administration au-delà de deux mois, et permet le suivi des demandes en cas de refus.

Portée et perspectives

Cette décision conforte les communes dans leur capacité à réguler finement les locations touristiques de courte durée. Elle valide une approche territorialisée tenant compte des spécificités locales et confirme que les restrictions aux personnes morales ne constituent pas une discrimination prohibée. Le régime d’autorisation temporaire de l’article L. 631-7-1 A apparaît comme un outil juridiquement solide pour les collectivités confrontées à des déséquilibres du marché du logement.

Reste à voir si cette jurisprudence sera confirmée en appel et si elle inspirera d’autres communes littorales ou touristiques confrontées aux mêmes problématiques.