Encadrement des loyers à Paris : La CAA censurée par le Conseil d’Etat !
Le Conseil d’Etat a annulé l’arrêt de la Cour administrative d’appel concernant le recours contre l’encadrement des loyers à Paris (CE, 18 novembre 2024, n° 489856). Une décision à fort retentissement pour le secteur locatif.
Cette annulation est la conséquence d’une erreur de droit commise par la Cour dans son appréciation de la régulière délimitation géographique des zones concernées par l’encadrement des prix locatifs.
En effet, le Conseil d’Etat a jugé que l’appréciation portée était lacunaire et il a précisé le rôle du juge administratif en la matière, lequel se limite à la censure pour erreur manifeste d’appréciation.
Il a ainsi retenu que :
« D’autre part, aux termes de l’article 2 du décret du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en oeuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers : » Les catégories de logement et les secteurs géographiques mentionnés au II de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique sont déterminés selon les modalités suivantes : 1° Les catégories de logement sont déterminées en fonction au moins des caractéristiques du logement relatives au type de location, meublée ou non meublée, au nombre de pièces principales au sens de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation et à l’époque de construction ; / 2° Les secteurs géographiques délimitent des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif. «
4. Il résulte de ces dispositions combinées qu’il appartient au représentant de l’Etat de fixer, par catégorie de logement et par secteur géographique, les loyers de référence applicables sur le territoire dans lequel est mis en place un dispositif d’encadrement des loyers. Ces catégories et ces secteurs sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers, les secteurs géographiques devant constituer des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif. Le juge de l’excès de pouvoir, saisi d’un moyen en ce sens à l’appui d’un recours dirigé contre l’arrêté fixant les loyers de référence, ne censure l’appréciation portée par le représentant de l’Etat pour déterminer ces secteurs géographiques qu’en cas d’erreur manifeste.
5. Il ressort des énonciations de l’arrêt attaqué que, pour écarter le moyen tiré de ce que les secteurs géographiques délimités par l’arrêté contesté ne constitueraient pas des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés, la cour s’est fondée sur les seuls écarts entre les loyers de référence déterminés par cet arrêté entre différentes catégories de logement, notamment eu égard à la période de construction de l’immeuble, au sein d’un même secteur. En statuant ainsi, alors que des écarts entre ces loyers, qui résultent de l’arrêté contesté et sont au demeurant déterminés à partir des loyers médians observés, ne sauraient renseigner sur la dispersion des loyers pratiqués pour des biens similaires au sein de ces secteurs pour apprécier le caractère homogène de ces derniers, la cour a commis une erreur de droit. ».