Ouvrage public et empiètement sur propriété privée : les injonctions du juge

Par un arrêt du 16 février 2026 (n° 23DA02273), la Cour administrative d’appel de Douai apporte un éclairage précieux sur l’articulation entre la théorie de l’ouvrage public, le droit de propriété et la réparation des préjudices consécutifs à une emprise irrégulière. Si la décision aboutit à une solution nuancée — l’injonction de démolir est annulée, tandis que l’indemnisation est réévaluée à la hausse — c’est en réalité parce que le juge administratif s’est livré à un exercice de plein contentieux rigoureux, attentif à la situation de droit et de fait au jour où il statue. Pour les particuliers riverains d’ouvrages publics, cet arrêt rappelle avec force que l’empiètement, même minime, engage la responsabilité de la personne publique maître de l’ouvrage — et que cette responsabilité ne se prescrit pas à la faveur d’un accord intervenu avec un tiers.

La qualification d’ouvrage public : un enjeu déterminant pour la compétence et la responsabilité

La première question que pose cette affaire est celle de la nature juridique du mur séparatif reconstruit par un office public de l’habitat dans le cadre d’une opération de construction de logements collectifs. Alcéane soutenait que ce mur, reconstruit en limite séparative et présentant des dimensions comparables au mur mitoyen qu’il remplaçait, avait lui-même le caractère d’un ouvrage mitoyen — et devait donc relever, pour tout litige le concernant, du juge judiciaire.

La Cour écarte cette argumentation en s’appuyant sur la relation fonctionnelle entre le mur et l’opération de construction menée par l’établissement public. Dès lors que le mur a été édifié dans le cadre d’une opération plus vaste visant à construire un immeuble locatif, qu’il en constitue une dépendance directe, et qu’il est désormais adossé à cet immeuble en l’une de ses parties, il doit être regardé comme une dépendance de l’ouvrage public que constitue l’immeuble lui-même.

Ce raisonnement est fidèle à la tradition jurisprudentielle du Conseil d’État, qui appréhende la notion d’ouvrage public de manière fonctionnelle et extensive : ce qui compte n’est pas tant la nature intrinsèque de l’objet que son rattachement à une opération d’intérêt général conduite par une personne publique. La qualification d’ouvrage public emporte une conséquence fondamentale : le juge administratif est seul compétent pour connaître tant des actions en annulation que des demandes indemnitaires fondées sur l’empiètement de cet ouvrage sur une propriété privée voisine.

L’empiètement irrégulier : un fait générateur de responsabilité sans équivoque

Sur le fond, la Cour confirme les constatations de l’expert judiciaire selon lesquelles le mur reconstruit par Alcéane empiétait en deux endroits distincts sur la propriété voisine : de seize centimètres sur une longueur de 2,20 mètres d’une part, de six centimètres sur une longueur de 10,44 mètres d’autre part. Ces empiètements, certes modestes en valeur absolue, n’en constituent pas moins une violation caractérisée du droit de propriété de la riveraine, d’autant qu’Alcéane avait agi sans l’accord préalable de celle-ci, ni pour la démolition du mur existant, ni pour l’édification du nouveau.

Le principe est ici d’une rigueur absolue : l’empiètement d’un ouvrage public sur une propriété privée engage sans condition de faute la responsabilité de la personne publique maître de l’ouvrage. Il s’agit d’une forme de responsabilité objective, fondée sur la rupture de l’égalité devant les charges publiques et sur l’atteinte portée à un droit fondamental. Le juge administratif, statuant en plein contentieux, est compétent pour tirer toutes les conséquences de ce constat, qu’il s’agisse d’enjoindre à la démolition ou de condamner à réparation.

Mais ce pouvoir d’injonction n’est pas absolu. Le juge ne peut ordonner la démolition d’un ouvrage public qu’après avoir vérifié qu’une régularisation n’est pas possible, puis, en cas d’impossibilité, avoir mis en balance les intérêts privés lésés et les conséquences de la démolition pour l’intérêt général. C’est précisément sur ce terrain que l’arrêt prend toute sa dimension pratique.

L’injonction de démolir et ses limites : le juge, arbitre entre intérêt privé et intérêt général

La Cour annule l’injonction de démolir prononcée par le tribunal administratif de Rouen. Non pas parce que l’empiètement n’existait pas — il est pleinement établi — mais parce que la situation de droit et de fait avait fondamentalement évolué entre la date à laquelle les travaux avaient été réalisés et celle à laquelle les juges se sont prononcés. La propriétaire lésée avait en effet cédé son fonds le 23 novembre 2022, avant même que le tribunal de première instance statue en octobre 2023. Le tribunal, qui n’avait pas eu connaissance de cette vente, avait donc prononcé une injonction de démolir ou d’engager une procédure d’expropriation à l’égard d’une personne qui n’était plus propriétaire du fonds bénéficiaire.

Cette situation met en lumière un principe cardinal du plein contentieux : le juge doit apprécier la situation de droit et de fait au jour où il statue, et non au jour où le litige a pris naissance. À la date à laquelle la Cour se prononce, le nouveau propriétaire du fonds avait d’ailleurs conclu, le 3 septembre 2025, un accord amiable avec Alcéane portant sur la délimitation de leurs propriétés respectives. L’injonction de démolir était ainsi devenue sans objet, voire inadaptée. Ce faisant, la Cour ne valide pas le comportement d’Alcéane — l’empiètement demeure établi et sa responsabilité demeure engagée — mais elle tire les conséquences de l’évolution du droit de propriété sur le fonds voisin, qui prive l’ancienne propriétaire de tout intérêt à obtenir une démolition.

L’évaluation des préjudices : rigueur et équité dans la réparation

Sur le terrain indemnitaire, la Cour adopte une démarche à la fois rigoureuse et équitable, en distinguant soigneusement les chefs de préjudice selon leur réalité et leur lien de causalité avec l’empiètement.

Les frais d’expertise judiciaire, avancés par la requérante à hauteur de 2 093 euros, sont intégralement mis à la charge d’Alcéane. La Cour retient que cette expertise, décidée par le juge des référés civils, s’est révélée utile à la requérante pour établir et documenter l’empiètement fautif dont elle avait été victime, et que le lien de causalité avec le comportement fautif d’Alcéane est direct et certain. Le fait que la requérante ait vendu sa propriété sans en informer le tribunal n’a pas d’incidence sur ce chef de préjudice, qui trouve son origine dans un comportement unilatéral de la personne publique antérieur à la vente.

Les troubles de jouissance, en revanche, ne sont pas indemnisés. La requérante réclamait une somme de 1 000 euros par mois au titre de la perte de vue et d’ensoleillement causée par le nouveau mur. La Cour confirme le rejet de ce chef de préjudice au motif que son immeuble, divisé en appartements, était entièrement donné en location : elle n’y résidait pas et n’y a jamais résidé durant la période considérée. Le préjudice de jouissance personnelle allégué n’est donc pas établi. Cette solution illustre une exigence probatoire classique : le préjudice doit être certain et personnel ; la seule existence d’un empiètement ne suffit pas à présumer la réalité d’un trouble de jouissance pour un propriétaire bailleur qui n’occupe pas les lieux.

Le préjudice moral, enfin, est significativement rehaussé par rapport à l’évaluation du tribunal de première instance. La Cour porte l’indemnité de 150 à 1 000 euros, en soulignant le caractère significatif de l’empiètement et, surtout, le comportement d’Alcéane, qui n’a recherché aucun accord préalable avec la propriétaire voisine avant d’entreprendre ses travaux. Cette majoration est le reflet d’une appréciation morale du comportement de la personne publique : l’atteinte au droit de propriété, faute d’avoir été évitée, devait être réparée avec une certaine consistance.

Au total, cet arrêt dessine avec précision les contours de la protection accordée par le juge administratif au propriétaire riverain d’un ouvrage public irrégulièrement implanté. La réparation est pleine et entière pour les préjudices certains et prouvés ; l’injonction de démolir, en revanche, s’efface dès lors que la configuration des droits réels a évolué. Pour tout particulier confronté à l’empiètement d’une construction publique sur son fonds, l’engagement rapide d’une action en responsabilité demeure la voie la plus sûre pour voir ses droits préservés.