Contrat de location financiere avec une commune : la clause de resiliation majoree est illicite — seuls les loyers impayes sont dus

Une société de location financière avait inclus dans son contrat avec une commune une clause de résiliation prévoyant, en cas de défaut de paiement, le versement d’une indemnité égale à la somme de tous les loyers restant à courir, majorée de 10 %. La cour administrative d’appel de Marseille a jugé cette clause illicite en droit administratif et condamné la commune au seul paiement des loyers échus et impayés, soit 33 426 euros au lieu des 61 943 demandés.

Le principe fondamental : pas de clause pénale supérieure au préjudice réel

En droit des contrats administratifs, les stipulations contractuelles définissant les modalités d’indemnisation d’une résiliation sont licites — mais sous une réserve importante : il ne doit pas en résulter, au détriment de la personne publique, une disproportion entre l’indemnité fixée et le préjudice réel subi.

En l’espèce, la clause prévoyait le versement de la totalité des loyers restant à courir jusqu’à la fin du contrat, majorée d’une pénalité forfaitaire de 10 %. Or, une telle indemnité est, par construction, supérieure au préjudice réellement subi par le bailleur (qui récupère le bien et peut le revendre). La cour en a tiré la conséquence logique :

« Ces stipulations, qui prévoient […] le versement d’une indemnité de résiliation dont le montant […] est nécessairement supérieur au préjudice subi par le bailleur, sont illicites. »
CAA Marseille, 4 mai 2026, n° 24MA03216, point 11

Ce que les collectivités et leurs prestataires doivent savoir

Pour les collectivités publiques : si votre contrat de location financière, de crédit-bail ou de location longue durée contient une clause de résiliation prévoyant le versement de la totalité des loyers restants — avec ou sans majoration — cette clause est potentiellement illicite. Vous pouvez l’invoquer devant le tribunal administratif pour vous opposer à son application. La nullité de la clause ne remet pas en cause le reste du contrat : la collectivité reste redevable des loyers échus et impayés.

Pour les sociétés de financement : avant de réclamer l’application d’une clause de résiliation dans un contrat avec une personne publique, vérifiez si son montant est proportionnel à votre préjudice réel — en tenant compte notamment de la valeur résiduelle du bien récupéré. Si ce n’est pas le cas, limitez votre demande aux loyers impayés et aux frais de recouvrement, sous peine de voir votre action intégralement rejetée sur ce fondement.